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2016年或成最多地王年份 地王成拍地“标配”

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发表于 2017-6-17 16:06:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日在上海规土局、上海银监局以观察员身份观摩土地拍卖现场的情况下,拍出嘉定地王的建发,则是厦门国资委旗下的第一大以房地产为主营业务的企业。

                                    
                                    
地王大潮汹涌奔来
业界认为,上海郊区新房豪宅化,国企和央企功不可没。有机构统计,近期频频出现的地王,至少一半以上为国企所拿。



               

                                                
                                                                                                                
据了解,上海规土局、上海银监局虽然派出观察员,但房企拍地的热度并未因此而丝毫有所减少。
6月的最后一天,一家名为“奉贤发展”的公司用17.22亿元的总价,拍下了上海奉贤区(区域楼盘、地图选房)南桥(板块楼盘、地图选房)新城10单元01D-03一幅土地。该地块的楼板价达到3.4万元/平方米,而周边在售新房最贵的成交价,还没达到上述单价地王的成本价。
6月17日,建发斥资41.98亿元夺得沪嘉定新城(板块楼盘、地图选房)一块单价地王。该地王的楼板价超过3万元/平方米,而该区域新房的平均成交价也不过2.9万元/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分,建发嘉定地王的保本价,至少在5.6万元/平方米以上。
“有报告显示,去年相当一部分国资房企的平均融资成本没有超过5%,一些央企的融资成本甚至低至2%-3%。这样的优势,民企是绝对拿不到的。民企因融资成本高,不可能承受过长的开发周期,一年左右就要开发上市完成资金周转,再长一些的也不会超过2年时间。有一些民企虽然也很激进,但仍然比国企差了那么一点点。”上海一位分析师告诉记者,在市场流动性过剩的环境下,由于国企和央企的资金成本更低,化解风险的手段更多,所拿地王完全可以囤地两三年甚至更长时间以后再上市。
以成本价推算,中粮地产所拍新场镇地王,未来保本价至少在5.3万/平方米以上。
据中原地产数据,前述奉贤南桥土地周边在售的“汤臣臻园”成交均价只有2.7万元/平方米,该区域在售“金辉天鹅湾”的成交价也不过3.3万元/平方米。分析师指出,按楼板价推算,“奉贤发展”所拍地块未来的保本价至少在5.6万元/平方米以上。
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公开资料显示,奉贤发展为国企,去年年底时才刚刚成立;6月29日拍下沪嘉定地王的中粮地产同样为央企。
国资房企是绝对主力
两块售价至少在5万以上的地王,即使距离外郊环也有相当远的距离。资料显示,奉贤区南桥汽车站距上海市中心人民广场约40公里,因该区域并无地铁,从南桥到人民广场所需时间保守预期在2个小时以上。而新场镇距上海市中心约35公里,乘地铁到人民广场的车程至少需要75分钟。
近期在上海连连拍出的地王,给未来上海房地产市场所呈现的,就是这样的现实图景。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,今年可能是历史上全国地王数量最多的一年,成为名副其实地王潮的大年。“所谓的货币之水,房地产的容器。超发的货币,都涌入了房地产市场。”谢逸枫向记者表示,国资房企则成为今年地王潮中,最有力的推动者。
就在拍出前述奉贤地王的前一天,中粮地产在上海浦东南汇新场(板块楼盘、地图选房)镇刚拍了一块地王。
历经一个小时的拉据争夺,6月29日央企中粮地产最终用24.4亿元拍下了上海浦东新区新场一幅住宅用地,刷新了该地区的地价新纪录。如扣除不可售部分,中粮所拍地王的实际楼板价,超过了3.8万元/平方米,溢价率高达235%。
虽然不久前国资委对部分国资房企进行了集体约谈,然而国资房企在市场上拿高价地的脚步并没有因此停下来。


当天另外一幅土地由闽系房企象屿地产以21.2亿元夺得,楼板价2.63万元/平方米,溢价近两倍。即象屿地产所拍土地的成本单价,与当地在售新房的价格基本持平。
“和周边楼盘目前的价格落差达到70%。也就是说,未来1-2年房价如果不涨70%以上,这个项目就会面临亏本的风险。”中原地产分析师卢文曦表示,如此高溢价的地块,最后如何盈利将是开发商绕不过去的槛。
五六万元/平方米的房价,在很多城市可能已经相当高,甚至进入了豪宅级别。然而这样的价格,在上海将只不过是远郊地区普通商品房(资料、团购、论坛)的入门级别。
有开发商认为,国企和央企勇于拍地王是因为国企比民企更敢赌房价上涨,并有联合起来抗风险的能力。分析师指出,国资房企可以通过多种渠道进行换仓,其通过资源对接方式来分散风险的途径也比民企要多。
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远郊拍出地王,绝非孤立的现实。面粉贵过面包,是当下沪土地市场的普遍行情。“对开发商来说,土地溢价翻两倍,成为在上海这样的热点城市拍到土地的新门槛。不飙价,拿不到地。现在想要拍到新项目,地王几乎成了标配。”一家大型房企投资部人士说。
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